签署或解除住房合同要谨慎

　　过去，作为华侨事务所，经常会有侨胞拿着住家或店铺租赁合同草稿前来咨询。近几年来，这方面的业务日渐减少。减少，一方面是好事：侨胞们掌握了西班牙语，或家里孩子长大了，讲的是一口标准西语。但是，在房东和房客间的矛盾仍旧常见。原因其实很简单：租赁合同涉及到方方面面；房东、房客的为人也各有不同。所以，为了避免矛盾，最好还是在签字前，让内行好好看一看。也许读者还不知道，在律师中，专门从事民事问题的，还有专门注重合同 - 当然包括各种合同 - 作为专业的，可见，对合同的理解和制定，不是一个会语言就一定能解决的简单问题。

　　任何东西，包括有形的和无形的东西，都可以租赁。常见的是住房的租赁，店面租赁，车库的租赁，生意的租赁，或者各种服务或权利都是可以租赁的。我们今天主要讲的是住房的租赁，但要知道很多条款同样适用于其他租赁合同。

　　在签署一个住房租赁合同时，往往会遇到的一个问题是，由于对于一些法律用语的不甚了解或完全不了解，不知道合同中每一条规定会给自己带来什么后果，就落笔签了字。多数情况是房东起草合同，而房东会利用这一点写进一些过分的东西，使得房客处在完全劣势的处境。

　　为了让读者们更好地了解一个租赁合同中的主要内容，下面我们逐条分析一个比较典型的合同，并加以评论。

　　这只不过是一个例子，有一些具体的条款，但是，由于这类合同是私人间的协议，实践中会遇到各种不同的东西和细节。不过，无论如何，既然是协议，一方提出的， 不能强加于对方，都是可以商榷的。只要达不成共识，合同就不成立。

　　1、 合同的第一部分一定是租赁双方：房东和房客的资料。这里要注意的是，有时在合同里没有出现房东（propietario) 的字样，而是以出租者（arrendador)作为一方；另一方则是承租者（arrendatario)。出租者不一定就是房东。如果合同上出租者不是房东，就要留心了：为什么不是房东来出租？这位出租者是否有权出租？

　　在我们事务所曾经遇到过这样几件事：（1）一个店铺的承租者出现在另一个租赁合同中，作为出租者。经我们仔细调查结果，房东的这个铺面已经被税务局封了，不能出卖也不能出租。但是他租了给别人，并花掉了租金，作为对受害者的补偿，他“授权”他的受害者，也就是第一位承租者“再出租”。这是完完全全的一个非法的圈套。如果我们的侨胞租了下来，交掉了钱，就成了第二个受害人，虽然钱可以去要还，但费时费事，还也许拿不回来。（2）一个夏天，一位侨胞拿来了一个合同草稿，说现在这个铺面的承租者不想在做了，要把local租给她，并表示会帮她装修等。我要求与房东直接联系，但他借口房东在外度假。我让他拿出他原来的租赁合同，看是不是像他说的，房东允许他再出租。我的坚持惹急了这位出租者，表示不租了，并告诉我的客户“有她- 指我-参与，我不租给你了”。原来，房东根本没有在他的合同中授权他在出租，他只想利用这个空子拿到押金和第一个月的房租，然后消失。设想，我们的侨胞要是拿下了这个local，装修好了，房东回来却不承认这个租赁合同，会有什么后果？再到哪里去找原来的“出租人”？

　　出租方如果是房东，可以要求他表示或保证,他是该房子的主人，房子没有抵押，也没有任何其他问题。如果不是房东，则一定要他出示他有权出租的证明文件。

　　2、 签订合同的目的。根据城市租赁法（Ley de arrendamientos Urbanos) 第二条，如果是住房的租赁，则指整套住房，并包括与它相关的公共地方，比如电梯或公用的游泳池、网球场等设施。在这条里，一般还会强调承租者了解要承租的房子的条件，租到的房子一切完好，并保证正确使用和维护各项设备和家具，在合同终止时，同样完好地交还房东，除非一些正常使用造成的折旧。这是民法第1561条的规定。比如一个人租了一套房子，五年后归还房东时，地板不再是那么油亮，墙壁不再那么雪白。这都是自然损耗。但是，如果那时冰箱已经损坏不能用了，厨房到处是油腻，抽烟机转不动了等等。是使用不当的结果。

　　在签署合同前要认真检查房子内部，是否有破碎的玻璃、地砖，空调机、热水器是否运行正常等，以避免合同终止时可能出现的矛盾。

　　3、 该住房只是用作承租人及其家人使用，不得作他用，未经房东同意不得部分出租或转让。甚至自合同里规定“在该住房里的入住人口不得超过 X 人”。

　　这一条对于我们的侨胞来说很重要。由于移民的处境，一对夫妇往往不舍得租一套完整的住房。有的人的做法是部分转让给他人，或另一对夫妇，或另外几个单身。有的在一套房子里住进了7、8口，或更多的人。为什么房东要规定只需承租人自己家人使用？为什么不能入住过多的人？理由很简单：为使该房子有一个良好的管理和维护。再转让的结果往往会增加房子损坏的可能性，后又不好找到负责人。

　　如果真要再出租，一定要和房东打招呼。承租人永远是这套房子的维护的负责人。即便是他人损坏的，负责修理或更换的，仍应是签署合同的承租人。不遵守这条内容，会给房东提前终止合同的权利。

　　（未完待续）

　　你知道吗？

　　我们很多侨胞都已经知道，从几年前起在做RENTA时，可以把租房所交掉的房租放进去申报，结果是减少了税收，或可以多退一些税金。

　　但是，很多人却不知道，要做到这一点，有一个条件：房东在签了租赁合同后，需把押金存放到大区的税务部门。只有到合同终止时，房东才可以去取出。所以，做RENTA时，如果要通过这一条减税，必须正确地填入房东的资料（姓名和身份证号码）。这一规定，一方面保证了房客的权利，同时也让税务局掌握了房屋出租和房东的收入情况。