签署或解除住房合同要谨慎 （续）

　　3、 合同有效期。

　　合同从X年X月X日起生效，有效期为一年。一年结束后，自动按一年的期限延期至三年。如果合同签署双方之一决定在合同到期时不再续签，必须提前15天通知对方。房客保留中途终止租赁关系的权利，但必须提前XX天有效地通知房东。

　　也可以这样写：“合同有效期为五年。如果房客在合同到期前决定终止租赁关系，应该以一年一个月的房租给予房东赔偿。少于一年的时间，则按比例计算”。

　　租赁合同和其他任何合同一样有一个时间的规定。合同有效期各有不同，完全取决于双方的实际需要。这样，房东如果预计自己在不久将来会需要使用该房子，就可以订立一个较为短的时间；或者为了保证一定的稳定性，愿意合同有效期较长。而对于房客来说，为了自己方便，有一定的灵活性，愿意签订有效期短的，但是可以延期的；或者因为房租较低，希望合同有效期长的。所以，关于合同的有效期，是双方可以协商的，争取对自己更有利。

　　但是不管怎样，一定要就提前终止合同作出规定，以保证双方的利益。如果没有这方面的规定，承租者会很被动，必须租满若干年；或者承租者随便放弃租赁，影响房东的收入。在实践中，在这方面出现矛盾的比较多。我们见过这样的合同：规定有效期一年。一年后自动延长至五年。五年后再延长四年。结果在两年后，房客买了自己的房子，决定退租。这时出现了双方对合同的理解上的分歧：房东要求到五年，否则要给赔偿；而房客认为，我已经住满了规定的第一年，而不应该给予赔偿。问题就出在合同上没有关于提前终止合同的条款。最后需要双方协议取得共识。

　　一般来说，合同里就承租者的提前中断合同，房东会要求赔偿。至于赔偿金，也是可以协商的内容。

　　在合同的第三部分，即有效期这一条里，有的合同还涉及到承租者是否有转让的权利。也可以涉及如果签署者死亡，他（她）的家属，配偶或子女是否有继续（subrogacion) 的权利。这一内容也可放在“其他”里或单设一条“转让和承接”。

　　4、租金。

　　房租确定为每月XXX欧元，承租者必须在每月的头五天里往房东提供的账户里按时转账 （如果房租在2500 欧元以下，也可用现金支付）。届时，房东将出具收据。（如果是转账的， 银行转账收据即可作为房租交付的收据）。

　　房租，一直是租赁合同中最重要的部分，也是双方商讨决定的。

　　在这一条里，往往会加进房租每年的增长，一般是以IPC （生活指数）为标准。国家统计局会随时公布生活指数的变化，包括增加或减少。

　　在这一条里，还会加进关于房客迟交房租是否要加利息，或者会有这样的规定：“承租者一个月不交房租，就给予房东终止合同、将其驱逐的权利”。

　　要强调一点的是，有时在租了一段时间后，承租者向房东提出减房租的要求。此时，双方一定要就此另签协议，注明下降幅度和适用时间。可以单独签署，也可就在原来的合同上添加此内容。

　　5、 费用。

　　以下费用归房东支付：房子所在的地区的公用费（gastos de comunidad) 和房产税。

　　以下费用归承租者支付：水、电、煤气、电话费等。

　　一般来说这些都是有单独的表的，水表，电表，煤气表等。房东会要求承租者把这些费用改成自己的房客的名字和提供自己的银行账户。

　　上面讲的公用费和房产税是归房东付。但是，很多房东会在合同里把这部分费用加到房客头上。所以，这部分内容也是要和房东商榷的。

　　如果接受公用费由房客支付，一定要注意一点：要分清每月每户要付的钱（cuota)和如果大楼或小区有特殊的装修或工程，摊派到每户的费用。前面的金额是有限的，而后者往往会给你一个SORPRESA（不一定是惊喜）！比如有的大楼比较老了，需要做全面的维修，或者市政府要求全部粉刷，或全楼安装天然气管道等工程。受益者是这套房子和房东们，而承租者享用时间只是合同有效期，所以，不应该是支付者。

　　6、 押金。

　　在签署本合同时，承租者交给房东XXX欧元，相当于一个月的房租，作为押金。

　　按照西班牙城市住房租赁法，签合同的同时需要交纳一个月的押金。但是由于这是私人协议，也可以根据双方具体情况规定押金的金额。因为押金是用来保障房东的利益的。要是房客不付房租，要是房子有损，需要修理等等。

　　有的房东对于押金也有要求“随时增减”的，按照生活指数变化，房租涨价，押金也跟着增加。

　　当租赁关系终止时，房东应当把押金还给房客，除非房子有损，或某一项费用未结。

　　7、 其他。

　　可以包括比如房客不得未经房东许可在住房中施工，如有施工，房客离开时需要回复原来的情况 （也可以是装修结果留给房东）。

　　如果房东要出售该房子时， 承租者放弃优先的权利。

　　房子是有家具的，需要另立清单。承租者要承诺正确使用，在入住时，所有设备运转正常，保证归还时，这些设备也完好无损。

　　以上是一般住家合同的内容以及我们的一些评论，读者需要特别注意的地方。但是，还是那句话，由于这种合同是私人协议，内容会有很大的不同。在落笔签字前一定要看好每一条的内容。所有内容都是可以协商的。

　　第一次签合同的内容重要，如果以后发生更改，比如减房租等，房东新加的内容也很重要。我们遇到的这样一个事情：一位客户租了一个店面，第一次合同是我们给他审查的。但是，几年后，因为经济危机，客户向房东提出了减少房租的要求。房东同意了，但是，要求另立协议。这位客户让会语言的人看了一下，只是注意了房租的下降，却没有看到房东乘机另外增加的条件：“1. 房租减少只使用签字的当年和以后的一年。2. 本合同有效期十年，还剩九年，如果承租者提前退租，所剩下的时间，每年一个月租金给予房东赔偿不够一年的，按比例计算”。这一条对承租者是十分不利的。他当时没有发现，在自己想要退租时，房东指着这一条，才让他感到吃惊。

　　全文完