现在华侨中不少人出租自己的住家或LOCAL 给第三者。但往往担心到时不能收到房租。由于房客不付款，一般要通过民事法庭去解决。时间久，麻烦，还要请律师，现在这些官司，一开始就要向法院交款。这样下来，就是能拿到房租也已经过去不少时间，还可能经过复杂的法律程序，至多把那赖皮的房客赶了出去，而无法拿到他所欠的钱：他没有，既没有存款，也没有工作。所以，有人宁可让自己不用的房子闲置着也不愿意出租。

　　这里我们要向大家介绍一种出租保险。买了这个保险，万一房客不付费，由保险公司出面去索取，买了保险的房东，在把案子交给他们不久，就可以拿到补偿，房客不交，他们出律师去打官司。

　　当我们把自己闲置的房屋出租给一个第三者时，我们并不知道对方的为人和可信度。可以说，不是所有的房客都那么讲信用，那么按时付房租的。

　　出租保险（SEGURO DE ALQUILER) 可以保证房东在把自己的房屋出租后，从房客那里收到房租，同时，还可以在意外情况下房子受到损坏时，得到一定的补偿。

　　在房东和房客间就合同内容的理解和执行、履行中发生的分歧，也由该保险公司出面调停，需要律师时，由他们派出。

　　买这样的保险有以下优越性：

　　- 不付房租：保险公司一般从收到投保人（房东）报告的第一个月欠房租一事起，负责12个月的欠款。而这段时间足够用来从法律程序上“驱逐”欠款的房客。

　　- 房屋的损坏：有的房客非常恶劣，不仅不交房租，还随便损坏所租用的房屋，尤其是当他们应为欠租而要被驱赶时，会采取下流的手段，有意损坏所租用的房子。这时，这些损坏即有由保险公司赔偿。他们会采取应有的手段要求肇事者赔偿。

　　- 保险公司有专业律师帮你处理与房客间出现的分歧和问题，包括因为对方不付房租而通过法院驱逐的手续。

　　- 有的保险公司除了以上内容外，还连同负责房子的一些设备的损坏和故障的维修。只要房东一个电话，他们就会派出专业人员前去修理。

　　下面我们看一些常见的问题：

　　1. 房租保险都包括哪些内容？

　　答：保险公司负责在收到投保人举报后的一年的房租。同时，因为要和房客打官司，所有的律师和代诉人的费用，由公司负责，直至把欠款房客撵出所租用的房子。负责维修房子因为房客恶意破坏造成的损坏部分 （但不管家具的损坏）。

　　2. 要投保房租保险需要什么文件？

　　答：保险公司在租赁双方签订合同前，需要做一个可行性研究，了解和分析租赁人的经济能力，以决定是否接受该保险。所以，需要租赁人（房客）的身份证复印件，最后两个月的工资单（房租不能超过收入的40%），或其他能够证明其收入的文件。在很短的时间的研究后，租赁双方签订合同，房东，即投保人，需要交自己的身份证复印件和银行账号，以便以后从银行收取保险金。

　　3. 房租保险一般要多少钱？

　　答：房租保险金一年一付。由投保人，即房东从银行支付。其价钱一般是全年房租的4%左右，各个保险公司自定价格。

　　4. 这笔保险金是否可以要求房客支付？

　　答：可以的。可以在租赁合同中作为一个条款，规定由房客支付。比如可以写下以下内容：本合同附有一个房租保险。保险金开始时由房东支付，但以后房客将这笔钱付给房东，以银行转账收据或房东签字的收据为证。房租保险一般为房租的4%-5%。房租保险在本合同有效期间每年更新。在租赁结束时，如果所剩时间再6个月以上，并此前未有发生欠款不交事件，房东应将未过的时间段的保险金归还房客。

　　5. 房租保险和银行担保有什么不同？

　　答：我们知道，有的房东在签订租赁合同时，要求房客交一个银行担保。比如房租是1000欧元，房东会要房客到银行里办理一个为期六个月甚至一年的担保书。为办理这个担保书，房客必须首先要有这笔钱（6000欧元或12000欧元），把它以定期形式存入银行，在租赁合同有效期内，房客不能使用这笔钱，此外，每个季度还要为它想银行支付费用（一般是所存钱总数的1%）。而租金保险是一次性/每年支付的房租总数的4%，不须把一笔整钱存入银行。所以，如果房东提出要银行担保的话，房客可以采取投保房租保险的形式，于人于己都有利。

　　6. 车库的租金是否可以一起投保？

　　答：至今尚无一家保险公司有车库租金保险的。

　　7. 合同订了，保险也买了。但是房客在到期前要走，保险公司是否可以退保险金？

　　答：只要房东和房客间有结束（中断合同）的协议，保险公司可以将未到期的时间的保险金退还（最多退6个月）。

　　8. 如果在保险合同的一年里，更换了房客，保险公司是否接受？

　　答：可以更换房客，只要及时通知保险公司。

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　　如何看一份租赁合同？（未完，待续）

　　经常会有客户拿着一份租赁合同来访，常提的问题是，“我要注意哪些问题？”

　　在签订一份租赁合同之前一定要认真阅读合同全部内容。当然了， 最好要请懂行的人看。律师中也有专门从事合同方面问题的。合同没有看好，一旦名字签了下去，只有履行的义务了， 以后发现了问题想改，就晚了。

　　举一个例子：

　　有客户李先生，多年前就租下了一个商铺，开了一家规模不小的百元店。因为经济危机，客户要求房东下调房租。房东也同意了，但说下调是适合若干年。并且，为此要另外签一份协议。当事人觉得，房东的要求一点不过分，就请房东准备合同。几天后，房东的律师拿了一式两份的一个短短的协议，要求我们这位侨胞签字。由于对自己的语言不放心，要求对方把合同留下，过几天签完再送去。而对方则称，协议很简短，并指着几条内容说，仅仅是房租下调，适用年限为三年，并写道：本合同未尽事宜，均按照原来的合同。律师说：“我来一趟不容易， 很远。你就签了吧”。我们的同胞一想，既然以后还是按照老合同执行，那就没什么问题了。

　　三年很快过去了，西班牙的经济只有下降，不见复苏。这么大一个店，很难支撑。老板去找房东，提出中断合同的事。未曾想，房东拿着那份下调房租的协议说：“你看，合同上明明说，你要租我十年，如果提前中断合同，要给我所剩年头的每年一个月的房租，给我赔偿。现在的房租是10.000欧元，还有七年零三个月，要提前结束合同， 你得给我73000欧元。”李先生傻了！记得那第一份合同是在郑老师办公室签约的，当时不是说好，租期为十年，至少要租一年，房客若在合同期满前中断，只要提前三个月通知房东，没有赔偿吗？现在怎么出来了，要租十年呢？李先生把这份协议拿来给我看了。确实，在第一份合同上，我们当时就给提出了，合同期为十年，可以延长。但如果房客要求在到期前中断合同，只需提前三个月通知房东，房东则不能因此要求赔偿。然而，在三年多前，房东同意下调房租时，在协议上埋下了猫腻：欺负对方不懂语言，加上了上面那一条：合同从签证之日起，有效期为十年。如果房客。。。

　　协议上有双方的签字，白纸黑字，不能反悔。你现在说我当时没有看到这一条，也没用了。李先生只能自认晦气：比较尽力撑下去，几乎不赚钱和白白给房东几万欧元后停业，还是选择了盼望西班牙经济早日复苏，再接着干吧！

　　所以，一份合同在签字前一定要细细读来，尤其是那些由律师拟稿的合同，有时往往文字很拽，一不小心，就会中计。那么都要注意哪些问题呢？我们下期再向读者介绍。 （未完，待续）